多地下调二套房首付比、发补贴，改善族住房消费意愿几何******
新春伊始，全国多省市密集召开“新春第一会”，部署全年经济发展工作。其中，“提振住房消费”成为多地扩内需的发力重点。
据国金证券统计，截至1月30日，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏、辽宁、上海、天津、广东、河南、云南、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件”。除天津外，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善的相关内容。
中央层面，春节假期后首个工作日召开的国务院常务会议，针对需求不足的突出矛盾，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，强调“合理增加消费信贷。因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作”。
近一周以来，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施。目前，已有包括郑州、珠海、天津、福州等核心二线城市在内的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下。此外，也有如济宁、长沙等城市，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面，加大对改善型住房需求的信贷支持。
多名业界人士认为，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控的政策迭出，但在大部分城市的经济环境以及房价预期仍较弱的背景下，市场修复需要更长时间。“在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现。从全国来看，预计整体市场最早将于二季度企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。
多地支持住房改善
进入2023年，为更有效地激活住房消费，多地对购买力较高、购房需求更坚挺的改善型购房群体给予更多关注。
据第一财经不完全梳理，截至2月1日，在重庆、河南、江苏、辽宁、广东等省份以及上海、深圳、昆明、济源等地区陆续召开的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布的相关文件中，均明确提出，鼓励改善型住房消费。不过，因为楼市阶段性特征不同，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。
其中，在房价高企的经济大省和热点城市，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理的限制性政策和降低换房门槛上。
比如，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。
记者注意到，在1月中旬江苏省政府印发的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中，亦然相同表述。
广东1月28日召开的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。
另据重庆市政府1月初发布的“稳经济政策包”，涉及房地产领域的27条举措中，多项内容与改善型购房有关。
具体包括：调整全市差别化住房信贷政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；落实差别化房地产税收政策，家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等。
支持“先买新再卖旧”，也是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。
重庆之外，截至目前，广州、深圳、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务，以激活当地“卖一买一”的换房需求。
而在非热点和低能级城市，由于当地居民购买力有限，多地政府将“激活改善型住房市场”的落脚点放在了市外购房需求上。
比如，1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平，吸引省内外中高端购房群体加快回流。
也有楼市遇冷的地区为改善型购房者发放购房补贴。根据河南济源示范区1月19日印发的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的，给予15000元/套补贴。
居民愿意换房、再置业了吗？
去年下半年以来，除个别城市外，多数城市的限贷政策已逐步放宽，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域的限购政策亦得到调整，但这些政策效果并不显著。
进入2023年，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜的购房资格限制性政策。与此同时，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者的消费能力。
在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快。其中，郑州、沈阳、厦门、福州、珠海、天津等符合房贷利率下调要求的城市，相继将首套房贷利率下限降至4%以下，进入“3”阶段；也有城市在二套房认定、贷款首付比例上做出调整。
以湖南为例，1月31日，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市(长沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。
此前，长沙执行的首付比例为，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房，首付比例不低于45%。此次新政后，长沙二套房首付比例有所下降。
除了商业贷款外，公积金贷款政策也是地方政府发力的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。
信贷政策持续优化之下，一些有购买力的观望者开始酝酿购房计划，但也有观望者选择暂缓入市。
“确实遇到了一些观望已久、有迫切换房需求的家庭近期又开始看房了。”一名天津某头部房产中介公司的销售人员2月1日对记者表示，目前，当地首套房贷利率可以做到3.9%。房贷成本的降低，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间，一些换房年轻夫妇考虑先将手头的一套房产转给父母，再以首套利率置换新房。“整个置换流程，大概半个月就能走完。”
不过，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示，目前，在当地开始有购买二套房或者换房打算的客源依然寥寥。
据他介绍，去年下半年以来，当地多项楼市利好政策已密集释放。比如，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等热门片区，由于处于二环外，近期又被调整为非限购地区，意味着首套房首付比为二成。但即便如此，市场依然没有掀起太多波澜。“一些近期交付的楼盘，质量问题堪忧；此外，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”
在中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强看来，当前，部分刚需和首改群体仍持观望态度的背后，可能存在多层次的原因，如房企爆雷、烂尾问题引起的购房信心不足问题，又如受疫情冲击、收入下降影响，购房的支付能力不足等。
“解决的措施应重点关注如何进一步优化调控措施，以恢复市场信心。同时，各地要积极响应中央促进住房消费的政策，继续扩大对置换改善购房群体的金融信贷支持。”王业强称。
而中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其是在当前经济下行的背景下。
对此，他近日在第一财经撰文称，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这是改善居民预期和提高收入的根本途径。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”的同时，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场。此外，还应增加与市场的政策沟通，对未来我国房地产转型方向提供更加明确的指引，这也有助于缓和市场的观望情绪。
深度 | 解读中国经济“成绩单”！预计四季度延续向好******
10月24日，中国国家统计局公布三季度国民经济运行情况。这是一份明显好于二季度的成绩单，折射出中国经济恢复向好势头。
初步核算，前三季度中国国内生产总值(GDP)同比增长3.0%，比上半年加快0.5个百分点。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长3.9%。
中新社国是论坛在线举行“2022年三季度经济形势分析会”，邀请专家学者，对三季度国民经济运行情况进行解读。
经济实现“V”型反弹 预计四季度延续向好
中国国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源对中新社国是直通车表示，三季度3.9%的经济增长率来之不易，前三季度中国经济实现了“V”型反弹，预测四季度中国经济仍将保持平稳向好的基本状态。
姚景源表示，三季度中国经济遇到不少挑战。从外部来讲，美国、欧洲多国通货膨胀率达到40年来高点，美联储加息导致世界主要货币贬值，人民币也受到冲击。从内部来讲，8、9月份，长江流域一带高温干旱，也给整体经济运转带来一定困难。
“在这种情况下，3.9%的经济增长率来之不易，这是一系列稳经济大盘政策措施实施的重要成果。”
分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长3.9%。
姚景源指出，可以发现，二季度是今年经济低点，三季度明显回升，中国成功实现了“V”型反弹。三季度主要指标都在回升，按照这种趋势，预测四季度中国经济仍将保持平稳向好的基本态势。
谈及数据亮点，他指出，工业为整体经济回升作出了重要贡献。
一方面，从月度情况看，7、8、9月份工业增加值同比分别增长3.8%、4.2%、6.3%。可以很清晰地看到，这三个月工业数据逐月回升，呈加快恢复态势。
另一方面，分行业看，9月份，工业41个大类行业中有32个行业增加值保持同比增长，占比约78%，表明绝大多数行业都处在向好趋稳的状态。
前三季度，工业增加值同比增长3.7%，拉动经济增长1.2个百分点，其中制造业增加值同比增长3.2%，占GDP的比重为28.1%，较上年同期提高0.5个百分点。这表明，实体经济占整个国民经济的比重不仅“稳住了”，还略有回升。
姚景源分析，在工业增幅趋稳向好的同时，工业结构也在不断优化。高新技术产业发展迅速，例如新能源汽车，1-9月同比增长112.5%，“这是很重要的成绩”。
展望四季度，如何进一步稳住中国经济？姚景源认为，一方面要稳住就业，就业的增加意味着收入的增加，收入增加能够直接推动消费的增长。另一方面要激发企业活力，特别是中小微企业、民营经济的活力。
消费中长期看升级基础未动摇
中国银行研究院副院长周景彤对中新社国是直通车表示，从中长期看，中国消费升级基础仍未动摇。
国家统计局24公布的数据显示，前三季度，中国社会消费品零售总额320305亿元，同比增长0.7%，比1-8月份加快0.2个百分点，上半年为同比下降0.7%。分季度看，三季度增长3.5%，二季度下降4.6%，一季度增长3.3%，三季度较二季度加快恢复。消费整体呈现恢复增长。
周景彤表示，三季度消费整体呈现恢复态势，但需求恢复相对较弱。疫情反复导致居民收入增速放缓，消费场景缺失，消费市场恢复缓慢。
周景彤表示，疫情暴发至今已经三年时间，疫情不仅通过影响就业和收入影响居民消费能力、消费倾向，还改变居民消费习惯，消费结构发生了较大变化，消费的结构变化呈现出一定消费降级倾向。
但2021年在疫情影响较小的情况下，服务消费回升态势良好，化妆品、文化办公用品、通讯器材等非必需品消费占比也均小幅回升，表明消费降级可能是疫情冲击下的短期现象。此外，尽管受疫情冲击，但一些领域的消费升级仍在持续，例如，2021年中国奢侈品消费高达4710 亿元，同比大增36%，预计到2025年，中国将成为全球最大的奢侈品消费市场。
“中长期来看，中国消费升级的基础仍未动摇。居民收入将随着经济总量同步增长，新型城镇化、乡村振兴、共同富裕等战略持续推进，有助于扩大中等收入群体，为未来消费升级奠定基础。此外，技术进步、产品创新也将进一步激发新的消费需求，推动升级型消费扩大。”周景彤说。
展望四季度及今年全年消费情况，周景彤认为，疫情影响仍将持续存在，消费将呈弱复苏趋势。
他表示，四季度，消费有望在政策持续支持下保持恢复趋势。一是疫情防控措施有望为服务消费、线下消费恢复创造条件。二是汽车消费有望继续成为支撑消费恢复的重要因素。三是上年同期基数较低。2021年四季度消费增速为3.5%，较上个季度放缓1.5个百分点。
“综合来看，预计四季度消费同比增长5.5%左右，全年增长2.2%左右。”周景彤建议，下一步稳消费的重点在于稳就业和稳预期。要更加注重发挥投资的托底作用。要规范零工市场，加大以工代赈力度，对失业者和毕业生群体提供过渡性工作岗位、开展职业技能培训。考虑提高个所税起征点，进一步让利于民。
居民收入前三季度“跑赢”国内生产总值得益于三方面因素
根据中国官方24日披露的数据，前三季度居民收入增速“跑赢”国内生产总值(GDP)增速：按不变价格计算，前三季度GDP同比增长3.0%；而同期的全国居民人均可支配收入扣除价格因素，同比实际增长3.2%。
中国财政科学研究院研究员白景明对中新社国是直通车表示，人均收入的增速“跑赢”GDP增速，表明中国广大居民充分享受到了经济发展红利。在中国大多数年份的统计数据中，居民收入增长率都超过GDP增长率，这是中国经济的优势。
白景明分析称，今年前三季度，居民收入增速之所以跑赢GDP增速，这主要得益于三个因素：
一是近年来中国经济坚持高质量发展战略。从产业结构上看，高新技术产业逐步增加，比重逐步上升；数字经济规模亦持续扩大，这些都带来就业的扩张和居民收入的增长，毕竟居民收入增长的“大头”主要是靠工资性收入。
统计显示，按收入来源分，今年前三季度，全国居民人均工资性收入15678元，增长5.1%，占可支配收入的比重为56.7%。
二是中国经济坚持供给侧结构性改革。供给侧结构性改革有助于优化经济的供给端，优化相关产业链，为中国制造的更新换代、转型升级创造了条件，推动中国经济良性循环，带来了居民收入的稳健增长。
三是宏观政策的支持。首先，通过大规模减税来提高居民收入。包括减征个人所得税直接提高居民可支配收入，减免企业税收负担确保就业形势总体稳定，并为工资性收入增长创造有利条件。其次，通过有力的财政支出来增加居民收入。包括给农民提供种粮补助来帮助农民增收。
统计显示，前三季度，农村居民人均可支配收入名义增速和实际增速分别快于城镇居民2.1和2.0个百分点。具体而言，前三季度城镇居民人均可支配收入37482元(人民币，下同)，名义增长4.3%，扣除价格因素，实际增长2.3%，名义增速和实际增速分别比上半年提高0.7和0.4个百分点；农村居民人均可支配收入14600元，名义增长6.4%，扣除价格因素，实际增长4.3%，名义增速和实际增速分别比上半年提高0.6和0.1个百分点。
当天发布的数据还显示，初步核算，前三季度国内生产总值870269亿元，按不变价格计算，同比增长3.0%，比上半年加快0.5个百分点。
对此，白景明表示，前三季度的经济数据显示我国经济处于稳中向好的态势。尽管受新冠肺炎疫情等因素影响，但三季度的经济增速仍比上半年有所提高，特别是实体经济的发展进一步稳固，表明我国经济增长潜势较大。相信只要统筹好疫情防控和经济社会发展，中国经济仍将保持良好发展态势。预计四季度中国经济仍将实现恢复性增长，且增长态势较前三季度将进一步扩大。
外贸前三季度增9.9% 中国经济最突出的亮点之一
商务部国际贸易经济合作研究院学术委员会副主任张建平表示，前三季度中国经济遇到了很多新的挑战。分产业看，前三季度第一产业增加值同比增长4.2%；第二产业增加值增长3.9%；第三产业增加值增长2.3%。整体看，第一产业总体势头还是好的，但第三产业明显偏低。
具体来说，第三产业内部的房地产业、住宿和餐饮业都拖慢服务业和中国经济的增长。第三产业内部也有一些行业在加速崛起。比如信息传输、软件和信息技术服务业，前三季度增速达到8.8%。
在这种情况下，今后一方面应当出台更多扶持电子信息等新业态新动能的政策，来稳住第三产业增长；另一方面也必须进一步加强对疫情的精准防控，让旅游、住宿、餐饮等行业能尽快得到恢复和发展，为经济稳增长提供支撑。另外，对房地产也应该出台更有针对性的调控政策。
展望四季度，考虑到消费增长和消费预期都在恢复，这将对经济构成重要的拉动力量。另外国家也在推进地方专项债的投入力度，通过提振投资来拉动经济增长。此外，净出口对经济增长的贡献度也很高。因此，全年中国经济稳增长的任务还是可以完成的。
单就外贸来说，外贸增速是前三季度中国经济“成绩单”最突出的亮点之一。在乌克兰危机导致全球通货膨胀加剧，欧美等主要经济体市场需求收缩等不利因素叠加之际，中国进出口总值仍能取得9.9%的同比增长，这是一个令人欣慰的数据，表明中国外贸竞争力进一步增强。
不过，考虑到市场预期走弱，欧美等发达经济体经济陷入衰退的概率上升，四季度中国外贸单月同比增速有可能继续回落。其实从去年四季度起，就已经有了这种单月增速回落的苗头。官方的稳外贸政策已经发现了这个苗头，并且在及时调控了。今后要做的就是进一步抓好前期稳外贸政策落实，并根据市场需求及时调整策略。
增长失衡问题不容忽视 帮扶小微要实化细化
国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁对中新社国是直通车指出，今年三季度经济增长3.9%，但是背后存在的增长失衡问题不容忽视。提高就业质量，重点之一是帮助中小微企业实现正常发展和循序渐进升级转型。
张文魁认为，三季度经济有所回暖，但还存比较明显的增长失衡问题，主要表现在以下几个方面：
一是工业与服务业之间的失衡。9月份，规模以上工业增加值同比增长6.3%，同期，服务业生产指数同比增长仅为1.3%。即使在服务业内部，增长也不平衡，譬如信息传输、软件和信息技术服务业，以及金融业，增加值增势较好，但是受疫情影响较大的零售、航空运输、住宿、餐饮、居民服务等接触型聚集型服务行业的商务活动指数有所回落。
二是工业内部之间存在的增长失衡问题，主要表现为大企业与小企业之间失衡。过去两三年，即使宏观经济受到疫情等因素的影响，许多企业经营比较困难，但工业部门的大企业比小企业的困难程度要低得多，从制造业分项PMI来看，大企业PMI多数月份高于50，而小企业恰恰相反，特别是最年春天一来，小企业PMI已经连续十七八个月低于50。PMI是环比概念，这反映失衡的严重性，也带来大量的就业问题。
三是消费与投资之间存在增长失衡。前三季度，全国固定资产投资(不含农户)421412亿元，同比增长5.9%。同期，社会消费品零售总额320305亿元，同比增长0.7%。增速相差5个百分点以上，失衡程度显而易见。
四是投资内部也存在增长失衡，即民间投资增长显著低于国有单位投资增长。前三季度，固定资产投资增速为5.9%，但国有和国有控股单位的投资增速在10%以上，而民间投资只增长2.0%。民间投资如果扣除价格因素，估计没有增长。
“这几方面失衡表现，影响了经济增长速度，也会影响就业问题”，张文魁说。
“二十大报告中提到完善重点群体就业支持体系。”他建议，包括大学毕业生群体在内的年轻群体，应该作为就业的重点支持群体之一；同时也应该帮助年轻群体提高就业质量。
张文魁强调，提高就业质量，就要促进就业群体向劳动生产率更高的部门就业，要采取政策措施，鼓励实现劳动生产率与薪酬水平同步提高的机制，这不但能在需求侧增加消费、提高生活质量，而且能带动供给侧的升级转型。
张文魁还强调，提高就业质量的重点之一，是帮助越来越多的中小微企业循序渐进地升级转型，这需要按照二十大提出的“支持中小微企业发展”这个要求，制定实化细化的具体措施，促进中小微企业提高经营稳健性、提高工艺水平和产品质量、提高基础管理意识和水平，当然要帮助它们进一步解决融资、技术服务、产品认证、政府采购、数字化管理等方面的问题。
工业、制造业成稳增长“压舱石”
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，三季度数据体现了中国经济企稳回升的强劲势头，说明经济扭转下滑态势，恢复回稳、加速复苏，且持续复苏、长期向好的基本面和发展韧性均较强。
庞溟表示，主要经济指标均好于预期，反映出工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素的正向叠加影响。
他注意到，前三季度工业增加值同比增长3.7%，拉动经济增长1.2个百分点，其中制造业增加值同比增长3.2%，占GDP的比重为28.1%，较上年同期提高0.5个百分点。“这说明工业、制造业已成为稳增长、调结构、补短板、促发展的‘定海神针’‘强心剂’‘压舱石’。”
此前受疫情冲击比较明显的消费亦出现好转。9月份，社会消费品零售总额同比增长2.5%，环比增长0.43%。
庞溟认为，这显示零售市场和消费在多重超预期因素冲击下依然企稳回升，消费者信心回暖，基本生活类商品销售相对较快。尤其餐饮收入从上半年同比下降7.7%改善为前三季同比下降4.6%，说明餐饮等服务消费明显改善，前期受疫情影响较大地区消费有望出现较快回升。
庞溟认为，提振消费是对冲经济下行压力的重要着力点，下一步应继续于稳预期、稳主体、稳就业，促进消费扩容提质，助力形成强大国内市场，从出台落地促进重点领域消费政策、促进和拉动大宗商品消费、刺激和鼓励服务消费、向低收入群体发放消费券和消费补贴等方面入手，保持居民收入增长、促进消费修复、拓展消费场景、呵护消费心理、稳定消费预期。
他相信，随着疫情防控形势向好，线下消费场景渐次复苏，加上促消费政策发力，消费有望继续恢复，特别是消费规模扩大，消费结构升级，消费模式创新的长期趋势不会改变。
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